‘도시형 생활주택 제도’ 5월 4일 시행…그 내용은?

쾌적하고 저렴한 주택을 신속히 공급해 서민주거안정에 기여하기 위해 ‘도시형 생활주택(단지형 다세대주택, 기숙사·원룸형주택 등) 제도’가 지난 2월 23일 주택법 개정을 통해 도입된 이후, 시행방안이 4월 14일 국무회의에서 의결됨에 따라 오는 5월부터 도시형 생활주택이 공급될 예정이다. 도시형 생활주택은 도보역세권·대학가·공단주변 등지에서 1~2인 가구원이 편리하게 생활할 수 있도록 주차장 등 사업계획승인 요건 중 일부를 완화하고, 청약통장 없이 청약이 가능하다. 기존 공동주택에 비해 많은 혜택을 줌으로써 새로운 틈새시장으로서 소비자의 인기가 높을 것으로 기대됨에 따라 주택·건설업계의 관심이 높아지고 있다. 이번 제도도입에 따른 주택·건설업체들의 이해를 돕기위해 지난 23일 건설회관 2층 중회의실에서 대한건설협회, 대한주택건설협회, 한국주택협회가 공동으로 ‘도시형 생활주택 제도도입에 따른 업계 설명회’를 개최했다. 이날 설명회에서는 이미 입법예고한 법령개정안의 입법취지에 부합하는 친환경적 주거단지 개발을 유도하기 위해 국토해양부에서 ‘도시형 생활주택 제도’를 설명하고, 서울시에서 ‘도시형 생활주택 관련 조례내용 및 주차장 완화구역 지정 기준시기 등’에 대해 설명했다. 이에 본지는 ‘도시형 생활주택 제도’ 도입 배경과 세부내용, 질의응답을 정리해 봤다. <편집자주> 1~2人 가구를 위한 ‘도시형 생활주택’ 20세대 이상 150세대 미만 소규모 주택 중점 공급 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형 등 3가지로 분류 일부 건설기준, 부대·복리시설 적용제외 및 주차장 완화 청약통장 없이도 청약 가능…주택·건설업계 관심 높아 ▲추진 배경 최근 소규모 가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세에 있다. 1~2인가구의 경우, 1985년에 183만6000가구에서 1995년에는 382만7000가구, 2005년 669만2천가구로 그 수가 꾸준히 증가하고 있다. 반면, 65㎡이하 주택재고비율은 1985년 53%에서 1995년 42%, 2005년 40%로 줄어들고 있다. 그동안 소형주택의 경우에도 20세대 이상으로 건설할 경우 주택법에 따라 분양가상한제, 관리사무소 설치, 엄격한 소음기준, 조경기준 등 엄격한 사업승인절차와 건설기준 적용돼 왔다. 따라서 주택법 적용을 받지 않기 위해 19세대 이하 단지로 분할·연접개발됨에 따라 주거환경 열악 및 안전성 저하 등이 문제점으로 지적돼 왔다. 또한 좁은 대지 내 주차공간 확보의 어려움 등이 소형주택 공급 활성화에 저해 요인으로 작용하고 있다. 이같은 1~2인 가구 증가에 따라 독신자, 독거노인, 학생 등의 주택수요에 대응한 다양한 주택유형의 보급이 필요한 시점이다. 도심서민, 1~2인가구의 주거수요에 대응하기 위해 기존 주택건설기준, 공급절차 등 규제완화 추진으로 ‘수요가 있는 곳에’, ‘필요한 사람’에게 소규모주택의 공급확대가 이뤄져야 한다. ▲도시형 생활주택 제도 세부내용 ‘도시형 생활주택’이란 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택을 말하며 크게 3가지로 형태로 분류된다. 먼저 ‘단지형 다세대’는 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하)으로 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가 가능하다. ‘원룸형’은 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 30㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성된다. ‘기숙사형’은 세대당 주거전용면적이 7㎡이상 20㎡이하로서, 취사장·세탁실·휴게실은 공동으로 사용하는 형태이다. ‘원룸형’과 ‘기숙사형’은 각 세대의 지하층 설치가 불가하다. 건축법의 ‘건축물의 용도’상 단지형 다세대주택은 다세대주택이며, 원룸형·기숙사형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 유형으로 건설이 가능하다. 도시형 생활주택은 ‘건축법’상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 주택건설사업계획승인을 받아 건설(20세대 이상)하는 공동주택에 해당한다. 특히 쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화를 도모할 수 있다. ‘주택건설기준 등에 관한 규정’의 주택건설시준 중 소음·배치·기준척도는 적용대상에서 제외된다. 그러나 주거환경과 안전 등을 고려해 경계벽·층간소음·승강기·복도 등 기타 규정은 동일하게 적용된다. 관리사무소·조경시설 등 부대시설과 놀이터·경로당 등 복리시설은 의무설치대상에서 제외된다. 주차장 설치기준도 대폭 완화되어 원룸형 주택은 세대당 주차대수 0.2~0.5대, 기숙사형 주택은 0.1~0.3대 범위에서 지자체 조례로 정하도록 했다. 직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 ‘주차장 완화구역’으로 지정·고시한 지역에서는 원룸형과 기숙사형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준을 적용하게 된다. 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고, 단지형 다세대주택과 원룸형. 기숙사형 주택도 하나의 건축물에 건설이 불가능하다. 단, 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능토록 했다. 반면, 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것은 허용된다. 이와 함께 단지형 다세대주택과 원룸형·기숙사형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능하다. 또한 상업지역 또는 준주거지역 내에서 원룸형, 기숙사형은 건설이 가능하나, 단지형 다세대주택은 제한을 두기로 했다. 이밖에 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형으로 용도변경하는 경우, 3년간 바닥의 층간소음과 계단설치 기준 적용이 면제된다. 도시형 생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용 제외된다. 다만, 사기분양·부도에 대비하여 분양보증은 적용되며, 일간신문·지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등의 규정도 적용 항목에 포함된다. ■도시형 생활주택 제도도입 Q&A - 단지형 다세대주택을 건축위원회 심의를 거쳐 1개층을 추가할 경우 건축물의 용도는? 단지형 다세대주택의 용도는 ‘건축법 시행령’ 별표1 제2호 다목에 해당하는 다세대주택으로서, 1개층(4층→5층)을 추가시에도 건축물의 용도는 다세대주택에 해당한다. (주택법 시행령 제3조제1항제1호) - 원룸형 및 기숙사형 다세대주택의 경우에도 1개층 추가가 가능한지? 원룸형 및 기숙사형 주택은 층수완화를 적용받을 수 없으며, 주거용 층수 추가(1개층) 규정은 단지형 다세대주택에만 적용된다.(주택법 시행령 제3조제1항제1호) - 20세대 미만의 다가구주택 등의 단독주택도 ‘도시형 생활주택’에 해당하는지? ‘도시형 생활주택’은 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20세대 이상을 건설해야 함다. 19세대 이하의 주택은 건축법령상 건축허가 대상으로서 ‘도시형 생활주택’에 해당되지 않는다.(주택법 시행령 제3조제1항) - ‘도시형 생활주택’의 신축 또는 용도변경시 사업주체 및 시공자격 요건은? ‘도시형 생활주택’은 일반 공동주택의 건설 요건과 동일하게 주택법 제16조에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받아야 한다. 이 경우 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록해야 하며, 법 제12조의 시공자 기준을 갖추어야만 건설가능하다. 다만, 법 제10조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 보아 도시형 생활주택 건설이 가능하며 용도변경시에도 동일한 기준이 적용된다. - 건축허가를 받아 건설하는 다가구주택 등 단독주택도 ‘도시형 생활주택’의 건설기준에 따라 건축하면 ‘도시형 생활주택’에 해당되는지? 도시형 생활주택은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당하므로, 다가구주택 등 단독주택은 ‘도시형 생활주택’에 포함되지 않는다. 그러나, 단독주택인 다가구주택의 용도를 공동주택(20세대 이상)으로 변경하고, 또한 도시형생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합하여 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 받는 경우에는 해당된다. - 하나의 주택단지 안에 도시형 생활주택과 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 등 여러 유형의 주택을 별개의 동으로 각각 건축할 경우 감리, 분양가상한제, 주택공급규칙 적용 기준은? 주택법 감리대상인 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대)과 건축법 감리대상인 도시형 생활주택이 하나의 단지에 건설될 경우 모두 주택법에 따른 감리 시행한다. 분양가상한제는 ‘도시형 생활주택’에 적용하지 않는다. 주택공급규칙에서 입주자 모집시기, 모집승인신청 및 승인, 모집공고, 공급계약내용 등 규정만 적용하고, 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨 제한은 적용하지 않는다. - 상업지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택＋근린생활시설＋오피스텔(업무시설)의 복합건축 가능 여부 주택과 주택외의 시설물을 상업지역 내에서 동일건축물로 건축하는 경우에는 도시형 생활주택(단지형 다세대주택 제외)을 근린생활시설, 업무시설 등과 복합 건축이 가능하다.(주택법 시행령 제15조제2항) 이 경우 원룸형 주택과 기숙사형 주택만 가능하며, 단지형 다세대주택은 해당되지 않는다. - 위의 경우 당초 건축허가 받던 오피스텔부분도 사업계획승인을 받아야 하는지 여부와 어느 감리를 적용하는지? 주택법시행령 제15조제2항에 따르면, 상업지역 또는 준주거지역에서 도시형 생활주택을 포함한 주상복합 건설시 사업계획승인을 받아야 하므로, 질의의 경우 주택법 제16조의 사업계획승인을 받아야 한다. 도시형 생활주택은 주택법 제24조제1항에 따라 주택법 감리 대상에서 제외되므로, 건축법 감리를 적용한다. - 숙박시설, 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지? 동일건축물에 숙박시설, 위락시설과 주택을 같이 건설할 수 없다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제12조에 따라 숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장이나 위험물저장 및 처리시설, 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축물로 건설하지 못하도록 하고 있다. - 기존 상가, 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우 절차와 기준은? 기존 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우에는 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 득하여야 한다. 기존 건축물을 용도변경하고자 하는 경우 도시형 생활주택의 신축시 적용되는 기준과 동일한 기준이 적용된다. 또한 건축법 등 다른 법령에서 정한 기준의 내용에도 적합하여야 하며, 20세대 이상의 도시형 생활주택이 건설되어야 한다. 다만, 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형 주택으로 용도변경하고자 할 경우는 바닥 층간소음과 계단 규정이 3년간에 한하여 적용되지 않는다. - 택지지구내에서 분양받은 단독주택용지에 도시형 생활주택의 신축이 가능한지? 도시형 생활주택은 ‘건축법 시행령’ 별표1의 용도별 건축물의 종류에서 공동주택에 해당하므로 단독주택용지에는 건설할 수 없다. - 7층 규모의 기존 상가건물 중 일부 층 또는 한 층의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지? 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 득한 경우 가능하다. 이 경우, 금번 제정된 ‘도시형 생활주택’ 관련 기준과 다른 법령에서 정한 사항에 적합하여야 한다.